Informations utiles
Informations utiles concernant les démarches de vente immobilière
Le diagnostic de performance énergétique a été mis en place en 2006. Ce diagnostic classe les bâtiments selon leur consommation énergétique. Ce classement se fait via les lettres : A, B, C, D, E, F, G. La lettre G étant synonyme de bâtiment énergivore.
Il est obligatoire de réaliser ce diagnostic pour la mise en vente ou la location d’un bien immobilier.
Le calendrier de mise en application de la loi est le suivant pour les bailleurs :
- 1er avril 2023, interdiction à la location des logements consommant plus de 450 kWh/m2,
- 1er janvier 2025, les logements classés G seront interdits à la location,
- 1er janvier 2028, les logements classés F ne pourront plus être loués,
- 1er janvier 2034, l’interdiction touchera les logements classés E.
L’augmentation des loyers pour les logements classés G et F est gelée depuis le 24 août 2022.
En 2019, la loi « Energie et Climat » a intégré la performance énergétique dans la définition de la salubrité d’une habitation. Ainsi, au 1er avril 2023 la loi va imposer de réaliser un audit énergétique pour la mise en vente ou la location de tous les biens habitables classées D, E, F, G lors de la réalisation du DPE.
Cette première loi a été complétée par une seconde loi dite « Loi Climat et Résilience » le 22 août 2022. Cette nouvelle loi a pour objectif de lutter contre le dérèglement climatique et de renforcer la résilience face à ces effets. La mise en application de cette loi, le 1er janvier 2023, va impliquer une interdiction progressive de la location des logements communément appelés « passoires énergétiques »*.
*Une passoire énergétique est un logement dont la consommation d’énergie est supérieure à 450 kWh/m2
Calendrier pour les vendeurs :
A partir du 1er avril 2023, lors de la mise en vente d’une maison individuelle et/ou d’un bâtiment d’habitation collective en mono propriété classés F ou G, la réalisation d’un audit énergétique sera obligatoire.
Il est réalisé en aval de l’appareil général de commande et de protection de l’installation électrique propre à chaque logement, jusqu’aux bornes d’alimentation ou jusqu’aux socles des prises de courants.
Biens concernés : Tout bien vendu disposant d’une installation électrique.
Obligation : installation électrique de plus de 15 ans.
Validité : 3 ans.
Il est réalisé sans démontage d’éléments des installations et il porte sur l’installation intérieure privative.
Biens concernés : Tout bien vendu disposant d’une installation au gaz.
Validité : 3 ans.
Il détermine l’état des risques et des pollutions diverses.
Biens concernées : tous biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiqes , naturels, miniers, dans des zones de sismicité ou à potentiel radon de niveau 3.
Validité : 6 mois
Recherche des produits contenant de l’amiante selon une liste définie par la réglementation.
Biens concernés : tout batiment dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Validité : illimité en l’absence d’amiante
En cas de découverte d’amiante :
Evalution périodique de l’état de conservation des matériaux dans un délai maximal de trois ans.
Mesure d’empoussièrement dans l’air dans un délai de trois mois.
Travaux de confinement ou de retrait de l’amiante dans un délai de trente-six mois.
Recherche de la présence de plomb dans les prélèvements (peinture) effectués à l aide d un appareil portable à fluorescence X sans dégradation.
Biens concernés : toutes les construction réalisées avant le 1er janvier 1949.
Validité : illimité si absence de revêtement contenant du plomb ou présence de revêtement contenant du plomb à concentration inférieure au seuil. En cas de découverte de plomb, le diagnostic est valable 1 an.
Document de contrôle assainissement autonome.
Biens concernés : construction non raccordée au réseau public de collecte des eaux usées.
Validité 3 ans.
La superficie loi Carrez correspond à une mesure spécifique de la superficie habitable d’un logement. Les éléments tels que murs, cloisons, marches, balcons, terrasses, embrasures de portes et fenêtres, gaines, cave et parking ne sont pas pris en compte.
Seules les surfaces dont la hauteur sous plafond atteint 1,80 m sont comptabilisées. Les lots ou fractions de lot de moins de 8 m² ne sont pas concernés, sauf s’ils sont partie intégrante de l’unité d’habitation. Un bout de couloir racheté à la copropriété et intégré à l’appartement sera donc comptabilisé.
Contrairement à la définition de la superficie de la loi Boutin, applicable à la location immobilière, il faut intégrer à la surface loi Carrez, le sous-sol, le grenier et les combles, même non aménagés, les vérandas, etc., mais ceci uniquement s’il s’agit bien d’espaces clos et couverts de plus d’1,80 m sous plafond.
Biens concernés : Toutes les habitations en copropriété en cas de vente. Tous les logements mis en location.
Validité : illimité si absence de travaux susceptible de modifier la superficie d’habitation après laréalisation du calcul d’après les normes de la loi CARREZ.
La loi HOGUET du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972 réglementent les activités de l’agent immobilier.
Les articles 72 et 73 du décret d’application de la loi HOGUET, indiquent que tout professionnel de l’immobilier qui accepte une mission, doit détenir un mandat. Ce document doit obligatoirement préciser si les honoraires de l’agence immobilière sont à la charge du vendeur ou de l’acquéreur.
Le prix de vente du bien immobilier doit ensuite impérativement apparaitre sur les annonces de présentation du bien. L’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, réglemente les modalités d’affichage. L’article 3 du présent arrêté précise que l’annonce doit obligatoirement indiquer le prix de vente du bien et cela quel que soit le support utilisé. Cependant les modalités d’affichage peuvent changer en fonction de la personne à qui incombe le paiement des honoraires de l’agence immobilière.
Dans le cas où les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix de vente indiqué ne peut en aucun cas inclure les honoraires de l’agence. Par conséquent, l’annonce ne fera alors mention que du prix de vente du bien sans aucune référence au montant des honoraires du professionnel.
Dans la situation où les honoraires de l’agence sont à la charge de l’acquéreur, le prix de vente doit obligatoirement inclure la part des honoraires du professionnel. Donc le prix de vente affiché sur l’annonce sera exprimé en « Frais d’Agence Inclus ». De plus, l’agent immobilier devra faire apparaitre le prix de vente en net vendeur, c’est-à-dire « Honoraires Exclus» et devra mentionner le montant de ses honoraires en chiffres et en pourcentage par rapport à la valeur du bien.
MAURIN IMMOBILIER, a fait le choix de mettre ses honoraires à la charge de l’acquéreur pour deux raisons :
- Premièrement, l’agence a opté pour la transparence envers ses clients acheteurs. En effet, chaque acquéreur est informé du prix de vente du bien et du montant des honoraires, puisque cela est détaillé sur l’annonce du bien, contrairement aux annonces dont les honoraires d’agence sont à la charge du vendeur.
- Deuxièmement, l’agence réduit les droits de mutation (frais de notaire) pour l’acheteur. En effet, lors d’une transaction les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur et lorsque les honoraires de l’agence sont à la charge de l’acquéreur, les droits de mutation sont calculés sur le prix de vente net vendeur, c’est-à-dire hors honoraires d’agence. En revanche, lorsque les honoraires de l’agence sont à la charge du vendeur, les droits de mutation sont calculés sur le prix total du bien, ce qui peut entrainer un surcoût. Il est donc plus avantageux pour l’acheteur que les honoraires de l’agence soient à sa charge, afin de réduire le montant des droits de mutation.